走進房地產律師——趙丹

              2021-07-07 10:38:16

              趙丹律師:丹心向陽,張帆遠航

              ?文/ 彭川

              過去兩年,北京市盈科(東莞)律師事務所的趙丹律師辦結了數起一審敗訴、二審由其接手后改判勝訴的案子,多為復雜的房屋買賣或租賃合同糾紛。

              而奉行以和為貴辦案哲學的她,眼中有的從來不只是勝敗,她總是愿意把“調解”二字,放在更為突出的位置。

              “律師不僅僅是一份養家糊口的職業,更肩負著維護社會公正義和國家法治進步的社會責任。”趙丹說。正因如此,入行之初她便投身到了義務普法和法律援助活動中,十余年堅守初心,矢志不渝。

              一起二審改判勝訴案

              這是一起數月前剛剛辦結的涉租金400多萬元的租賃合同糾紛案。

              上世紀90年代初,東莞的包氏三姐妹合伙開辦了一家紙品廠,為此租了一塊地,并自建了廠房、宿舍。后來,紙品廠遷出,廠房和宿舍由三姐妹共同占股的一家玩具廠繼續使用。基于姊妹之間的信任,房地產權證等手續一直沒有辦理齊全,紙品廠注冊用的也是二姐丈夫陳某某的名義——隱患由此埋下。2013年,玩具廠解散。當年底,陳某某向法院起訴。他說紙品廠和玩具廠之間存在租賃關系,他是案涉廠房、宿舍的權利人,對案涉廠房、宿舍享有支配權和收益權,要求玩具廠支付拖欠他的2003至2013年10年間的廠房宿舍使用費共計440余萬元。

              趙丹于2019年二審時介入該案,當時其當事人一審已經敗訴。而在此之前,因為該案已經拉鋸數年,當事人早已身心俱疲。

              “起初,看到一審法院在判決中竟然支持了400多萬元的租金請求,這令我非常驚訝。”趙丹說,因為2013年底陳某某起訴過一次,訴訟請求和本次的訴訟請求是一樣的,而其在一審、二審中均遭遇了敗訴。“唯一不同的是,此前陳某某是以個人名義起訴,而這一次是以紙品廠的名義,而紙品廠早已被吊銷營業執照,本次又是以陳某某作為訴訟代表人,不曾想法院的判決結果卻迥然不同。”

              介入案件后,通過認真閱卷、會見當事人和深入調查,趙丹了解到該案涉及訴訟時效中斷、重復訴訟、土地權屬爭議等問題,比較復雜。不過,好在她在處理這類案件方面已經很有經驗。

              她先是對問題進行了系統梳理,然后針對地采取了各個擊破的策略。

              在隨后的二審中趙丹指出:(1)陳某某追訴的是2003至2013年之間的廠房、宿舍使用費,如果他是以紙品廠的名義起訴,按照相關法律規定,延付或者拒付租金的訴訟時效是一年,那么,很顯然該案訴訟時效已過。(2)如果陳某某的訴訟代表人的地位等同于以個人名義起訴,因2013至2016年間他曾以個人名義起訴過,那么,這次就應屬于重復訴訟。(3)目前并無確鑿證據可以證明紙品廠與玩具廠之間存在租賃合同關系,案涉廠房、宿舍的權屬仍存在爭議,因此,陳某某索要租金或占有使用費的基礎并不存在。(4)該案的審判結果與包氏三姐妹均存在利害關系,一審卻未讓大姐、三妹二人作為第三人參與訴訟,程序上也存在瑕疵,理應發回重審。

              就這樣,從細節入手,循序漸進,抽絲剝繭,趙丹最終幫助當事人打贏了官司。

              該案中,趙丹精湛的專業技能得到了展現。與此同時,無論是事前還是事后,她都沒有放棄在調解方面的努力。

              趙丹表示,承辦該案整個過程中最大的壓力來自當事人。該案三姐妹中大姐74歲,三妹也已60歲,一旦官司告負必須背上400多萬債務的話,他們原本幸福可期的晚年生活必將就此蒙上沉重的陰霾。而102歲的老母親眼看著三個女兒為爭奪家產“同室操戈”、反目成仇,內心的痛苦更是不言而喻。“這個案子前前后后一共折騰了8年,對當事人來講,這是一種巨大的折磨。”

              也正因如此,代理案件的整個過程中趙丹都是戰戰兢兢,生怕出現任何差錯。她知道,為減少當事人所受的煎熬必須爭取盡快結束這場官司,而這一方面需要自己在專業上努力,另一方面則要盡可能幫助當事人認清案件的必然結果、解開心結,達到定紛止爭的目的。

              為此,趙丹做了大量的工作。甚至在上訴狀中,她還這樣寫道:“真心希望有一天三人能放下恩怨,化干戈為玉帛……法律并不能徹底解決所有的糾紛,最終還是需要當事人自己去解開心結。”

              一葉知秋。這只是趙丹經手的眾多案件中的一例,卻足以看出她的工作風格。

              改行做律師的初衷是助人

              趙丹進入律師行業有一定的偶然

              2004年,她自武漢大學法學院畢業后并沒有直接入職律所,而是首先進了一家外企工作。趙丹說,一開始自己并沒有想過要做一名律師。然而,一次偶然事件卻促使她調整了人生航向。

              在外企工作時,一個同事因患上職業病,人生遭遇沉重打擊。更令人絕望的是,整個追償的過程異常艱辛。看到同事那時迷茫、無助的眼神,趙丹的內心也被深深刺痛。她說,“這位同事的經歷讓我切身體會到了老百姓對法律的需求,只是,對普通人而言,用法律武器維護自己的權利中間橫著不低的門檻,他們需要專業律師的幫助。我是學法律的,我覺得應該利用自己的專業知識去盡可能地幫助一些需要幫助的人。”

              于是,懷抱著這一樸素愿望,2005年底趙丹從外企辭職加入廣東浩宇精英律師事務所。她從律師助理做起,一邊工作一邊備戰司法考試,不久順利拿到律師從業資格,開始了律師之路。

              加入盈科前,趙丹已前后在律師行業摸爬滾打10年。2016年,北京市盈科律師事務所到東莞開辦分所,趙丹便作為首批律師之一加入了該團隊。

              趙丹坦言,加入盈科以來的5年,應該是自己成長最快的5年。作為一家全球化法律服務機構,盈科有著相對完善的律師培訓體系,青年律師可以借此獲得快速成長。各分所之間互動、交流密切,則不僅有助于彼此的成長,還能開闊一個人的視野。而能同時與眾多優秀且又足夠努力的人一起共事,無形中這成為了鞭策自己前行的動力,“此外,你還會看到他們中的許多人是發自內心地在用心付出,為中國的法治建設事業做著實實在在的事。這群人的赤誠、格局,對我而言極具感召力,深化了我對律師這個群體所肩負的職業使命的認識。”

              “對于盈科,我一直是心懷感恩的。”趙丹說。

              而加入盈科后事業上更上一層樓,也讓趙丹有了更大的能力和更堅定的決心去踐行自己入行時的初衷——幫助更多需要幫助的人。

              始終堅持以和為貴

              寶劍鋒從磨礪出。

              十幾年的風雨淬煉和職業沉淀,如今趙丹這柄劍已開始嶄露鋒芒。依靠精湛的業務技能和精準高效的戰略戰術,這些年她承辦了眾多成功案例,獲得了當事人贊許和社會認同。

              趙丹獨具特色的辦案風格也漸漸形成。

              第一個特點是細致,她會為接手的每個案子詳細分析細節。“許多案件初看時案由是一樣的,可仔細看的話,會發現其背后實際上有許多細節上的差異,應當盡量把這些不同之處挖掘出來,展示給法官看,很多時候它們會成為主導案件成敗的關鍵。”趙丹說。

              第二個特點是日趨專業化。趙丹認定,律師走專業化道路是必然趨勢。目前,她的執業領域主要集中于房地產、土地,包括與商品房、土地買賣及租賃合同糾紛有關的訴訟和非訴業務。業務“聚焦”的結果,是認識的深化和業務水的快速提升。

              第三個特點是注重調解。就是找到引發糾紛的源頭,然后通過普法、勸解等方式,解除當事人內心的矛盾,使訴訟糾紛得到更徹底的解決。趙丹說,“法官通常只是基于法律的視角去斷案,律師承擔的社會責任更廣。律師需要告訴當事人與案件相關的法律規定,讓他明白為什么法院會這么判,進而了解、相信法院的判決是公正的,這樣才能最大可能地幫其解開心結,真正做到定紛止爭、案結事了,實現社會的和諧穩定。”

              回顧自己十幾年的律師生涯,趙丹說,有兩個原則是她一直堅守的。

              一個是實事求是。趙丹表示,在律師這條路上,最初引領她入行的師傅是對她影響最大的人。而其師傅身上最大的特點之一,是辦事極為公正,在任何情況下都堅持以事實為依據。這種精神深刻地影響了她。多年來,以事實為依據,不說假話,不做偽證,不做虛假訴訟,一直被趙丹奉為執業的“鐵律”。

              趙丹恪守的另一原則,是始終堅持以和為貴。“雖然我是律師,幫人打官司會有收入,但我奉行的辦案哲學一直是以和為貴,我愿意看到每個家庭都和和睦睦的,所以,面對前來咨詢的離婚案件當事人,我通常會先勸和,能不打官司就盡量不打官司,訴訟始終是最后的選擇。”

              顯然,這與她入行時的初衷,一脈相承。

              愿做一束法治的微光

              “一個律師是否優秀,從來不取決于他掙錢的多少,而是取決于他所承擔的社會責任。”趙丹說。

              生活中,趙丹是個隨遇而安的人,對生活、事業沒有太多的要求。

              她愛好文藝,格溫和,很少展現出許多人印象中律師氣勢逼人的一面。入行之前,許多認識她的人對她的評價都是,溫柔,有耐心,有親和力,適合當老師,尤其是幼兒園老師。

              或許是物以類聚,人以群分。成為律師后,趙丹接受委托的當事人大多也跟她一樣,屬于格柔和、懂得放下的人。“可能人們在尋找律師的時候也會更愿意選擇那些在格、價值觀方面能夠與自己同頻共振的人吧。”

              趙丹的親和力還曾偶然成為她長期堅守普法陣地的“橋梁”。

              那是2009年12月4日國家憲法日,趙丹報名參加了一個戶外普法活動。當日出現了一幕有趣的情景,當時活動現場大概有七八位值班律師,卻唯獨她這邊排隊咨詢的人特別多。這一幕恰巧被現場的記者用鏡頭記錄了下來。不久,趙丹便受邀成為東莞廣播電視臺普法欄目的常任嘉賓。時至今日,她已參與該欄目錄制達數百次。

              作為東莞市“六五”、“七五”普法宣講團成員,趙丹這些年一直堅守在普法陣地上。

              在普法之外,趙丹還有另外一個長期義務堅守的陣地——法律援助。作為未成年人法律援助庫成員,她這些年代理了大量未成年人法律援助類案子。她說,“我始終相信這些未成年人本并不壞,或者是認知水的不夠,或者是父母的溺愛,總之因為種種原因導致他們誤入了歧途。我認為,經過正確的引導,他們是可以被扶正向善的。于是,我便主動申請加入了法律援助隊伍。”

              最多的一年,趙丹一共代理了30多個法律援助類案子。2020年,她還接手了一個法律援助案件,幫助70多個勞動者追索工資,官司一直打到了今年。

              趙丹說,法律援助是一項民生工程,作為律師,自己愿意發揮專業優勢,主動去踐行這一社會責任。

              魯迅先生曾說過,希望中國的青年擺脫冷氣,“有一分熱,發一分光。就令螢火一般,也可以在黑暗里發一點光,不必等候炬火。此后如竟沒有炬火:我便是唯一的光。”

              有時候,對當事人而言,律師極有可能就是他的世界里某一個時刻唯一可以依靠的光。因此,趙丹愿意做一束法治的微光,和其他法律人發出的微光匯聚在一起,共同燃起法治的熊熊大火,讓法律的溫暖陽光照遍每個角落。

              她的這種善意和堅守也收獲了諸多當事人的認可。日前,在其幫助下贏得一場官司的一位當事人向其發來感謝之言:“相識是種緣分,在法律講堂上的您很有魅力,猶如這份禮物,閃閃發光,照耀中國。感恩有您!”

              “每每讀到這類文字,得到當事人的認可,心里都感覺暖暖的,前行的道路上也有了繼續下去的動力。”趙丹說。

              建議多從律師中選聘法官

              作為一名法律人,趙丹時刻關注著國家的法治建設進程。

              年來,她有一個愿望越來越強烈,就是希望國家能更多地從律師隊伍中選聘一些有一定人生閱歷的人擔任法官。眾所周知,“法律的生命不在于邏輯,而在于經驗。”法官尤其是年輕法官很多的時候是通過案卷了解案情,依據法律條文來斷案,缺乏實踐經驗,其結果可能就是,法官的判決也許對某個問題作出了深刻的理論分析,但卻與現實生活中的實際情形大相徑庭,理論知識與現實生活相脫節。

              “很多時候,案件的實際情形遠比案卷或法律條文要更復雜得多,案件的起因,案件的社會影響,案件背后關鍵因素可能引起的連鎖反應……這些問題都值得法官思考。”趙丹說。有時候,法官的判決在法律意義上、邏輯思維上或許并沒有錯,但可能無法真正做到讓當事人服判,真正實現定紛止爭、案結事了。

              趙丹說,從律師中選任法官檢察官,是許多成熟的法治國家選任法官檢察官的通行做法。雖然在2014年出現過律師擬成為最高人民法院民事審判庭審判長, “但在中國,這種做法還比較少見,國家是否可以盡快打通并拓寬這樣一個渠道,令人期待。”律師長期身處辦案一線,直接面對當事人,往往能掌握更多細節,也因為社會閱歷豐富可能更“懂民生”,面對錯綜復雜的案情,做出的判決也可能更為公正。

              “因為需要的是經驗,必然要求對任職年齡做出相應的規定。”趙丹說。“比如,按照現在的《法官法》,年滿23周歲后可擔任法官,是否可以將其修改為:任職書記員或法官助理多少年后才可擔任主審法官。”

              在律師中選聘法官,還有其他一些優勢。比如,律師執業事實上是沒有退休年齡一說的,而那些執業年頭較久,比如五六十歲以上的律師,他們中的不少人是非常愿意利用自身的專業積累在國家的法治建設進程中承擔更大的責任的。“換句話說,在法官這一新的崗位上為人民服務,同時實現個人的人生價值,這些人是非常樂意的。”趙丹說。

              古話說,出戶天地寬。見多,才能識廣。對于青年律師,趙丹則希望大家能多出去走走,多出去看看,不斷沖破自己的“圈子”,不被自己的專業限制,既要“腳踏實地”,也要適時地“仰望星空”,了解社會和法治發展大的趨勢。

              丹心向陽,張帆遠航。未來,趙丹將一如既往手捧一片丹心追尋法治的陽光,與眾多法律人一起,在闊步邁向社會主義法治強國的道路上張帆遠航!

              【人物簡介】

              趙丹,2004年畢業于武漢大學法學院,現為北京市盈科(東莞)律師事務所合伙人,律言房房產律師團隊創始人,目前主要從事房地產、土地法律服務,尤以房屋、土地買賣與租賃合同糾紛業務見長,成功辦理過多起二審改判案件。

              她自2009年起長期擔任東莞廣播電視臺《與法同行》節目常任嘉賓,是東莞市“六五”、“七五”普法宣講團成員。熱心法律援助的她還是未成年人法律援助庫成員。

              擔任社會職務還包括:廣東省湖北商會青年商會第一屆常務副會長、東莞市律師協會第四屆青年委員會秘書長,東莞市律師協會第六屆文化與建設委員會副主任、東莞市律師協會第七屆文化與建設委員會主任。

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